แผนธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาด้านการบริหารจัดการ ควบคุมงานก่อสร้าง และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

Abstract

ในภาวะเศรษฐกิจในสถานการณ์ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวหลังปลายปี 2565 มีปัจจัยบวกจาก GDP ที่ปรับตัวดีขึ้น และมีแรงซื้อเพื่อลงทุนจากต่างชาติ อีกทั้งยังมีมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ แต่ในขณะเดียวกันก็มีปัจจัยลบ ทางด้านราคาค่าก่อสร้าง ที่ปรับตัวสูงขึ้น ผู้รับเหมามีปัญหามากขึ้น มีความเสี่ยงเรื่องการร้องเรียนผลกระทบสิ่งแวดล้อม และกฎหมายก่อสร้างมากขึ้นดังนั้นงานบริหาร และควบคุมการก่อสร้างโครงการ (Project Management & Control หรือ “PMC”) และกิจการบริษัทที่ปรึกษางานบริหารการก่อสร้าง (Construction Management หรือ “CM”) จึงเป็นงานที่มีส่วนสำคัญ ด้วยประสบการณ์การทำงานในวงการก่อสร้างมานานกว่า 30 ปี ได้ทำงานในส่วนของ PMC ในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ในตลาดมาเกือบ 20 ปีทำให้เข้าใจในงานบริหารการก่อสร้าง ทราบความต้องการเชิงลึก Pain Point และความคาดหวังของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี อีกทั้งมีความสัมพันธ์ (Connection) ที่ดีกับคนทำงานในแวดวงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงสนใจในการทำธุรกิจนี้ และมั่นใจว่าสามารถทำธุรกิจนี้ได้ดี แนวทางทำธุรกิจเริ่มรับงานจากการเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านบริหารงานก่อสร้าง (CM) เน้นงานอาคารแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยอาศัยความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับกลุ่มเป้าหมายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เน้นการตลาดแบบออฟไลน์ แนะนำปากต่อปาก ในช่วงแรกจะรับงานในขอบเขตงานช่วงเตรียมการก่อสร้าง และช่วงก่อสร้าง หลังจากลูกค้าเห็นศักยภาพ จึงค่อยเพิ่มการให้บริการในช่วงศึกษาโครงการ และงานอื่น ๆ ในช่วงเตรียมการก่อสร้าง ที่มีคู่แข่งในตลาดที่ทำได้น้อย เพื่อเป็นการจองงานการให้บริการตลอดทั้งโครงการ กลุ่มเป้าหมายรองเป็นบริษัทขนาดกลาง หรือขนาดเล็ก งานราชการ หรืองานของนักลงทุนต่างชาติที่ไม่มีพนักงาน PMC ของตัวเอง สามารถเสนอให้บริการในขอบเขตงาน PMC และ CM ไปพร้อม ๆ กันได้เลย เนื่องจากลักษณะธุรกิจเป็นการให้บริการ โดยคิดราคาค่าบริการแบบ Man–Month ของพนักงานที่ไปให้บริการ โดยบวกกำไรจากค่าจ้าง เงินเดือนพนักงานจริง เป็นหลัก และในช่วงต้นจะจ้างเฉพาะคนที่มีความสำคัญกับงาน (Key Man) เป็นพนักงานประจำเท่านั้น และจัดจ้างคนจาก บริษัทที่ปรึกษาด้านการก่อสร้าง “CM” ในตลาดที่เป็นคู่ค้าเพื่อทำงานที่เป็นการคุมงานตามแบบก่อสร้าง งานที่ทำประจำ (Routine Work) งานที่ไม่จำเป็นต้องอาศัยความรู้และประสบการณ์มากนัก เพื่อลดต้นทุน โดยธุรกิจใช้เงินลงทุน 2 ล้านบาท โดยใช้ทุนของเจ้าของ 1 ล้านบาท และกู้เงินเพิ่มเพื่อเสริมสภาพคล่องอีก 1 ล้านบาท และจากการวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินใน ระยะเวลา 5 ปี พบว่า มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 2,984,469 บาท อัตรา ผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 45.46% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทางการเงินที่ 13.75% และมีระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) อยู่ที่ 20 เดือน

In the current economic environment, the real estate sector has shown signs of recovery since late 2022. This resurgence can be attributed to positive factors such as improved GDP growth and increased foreign investment inflow, supported by government incentives. However, there are also challenges, particularly concerning rising construction costs, leading to increased risks for contractors. Complaints related to environmental impact and construction law have also escalated. Therefore, effective project management and construction control, represented by Project Management & Control (PMC) and Construction Management (CM), play a crucial role in this context. With over 30 years of experience in the construction industry, including nearly 20 years focused on PMC within large real estate development companies, we have a deep understanding of the industry's intricacies, pain points, and the expectations of property development firms. Our extensive network and connections within the real estate development sector further solidify our ability to succeed in this venture. Our business strategy involves initially providing Construction Management (CM) consultancy services. We will concentrate on high-rise building projects in the Bangkok metropolitan area and its suburbs, relying on close relationships with large property development companies. We will primarily target offline markets and emphasize direct, face-to-face interactions. Initially, our services will cover the pre-construction and construction phases, with an emphasis on project preparation. As clients recognize our capabilities, we will expand our service offerings to include project management services for specific projects, especially for those with limited competition in the market. This allows us to secure work for the entire project duration. We will also explore opportunities with medium-sized and small-sized companies, government projects, and foreign investors who lack their own PMC personnel, offering combined PMC and CM services. Our business model is service-based, pricing services using the Man-month approach, incorporating actual employee salaries plus profit margin. Initially, we will hire key personnel essential for the project and outsource routine work or tasks that do not require extensive knowledge or experience to control costs. The business requires a total investment of 2 million Baht, with 1 million Baht coming from the owner and an additional 1 million Baht obtained through a loan. Financial analysis over a 5-year period indicates a net present value (NPV) of 2,984,469 Baht and an internal rate of return (IRR) of 45.46%, exceeding the financial cost of 13.75%. The payback period is estimated to be 20 months.